一級建築士のリンク集 建築法規13〜高さ制限

■建築法規13■〜高さ制限

・建築物が道路から後退している場合、道路の反対側の境界線は、建築物が道路境界線から後退している最小の距離だけ外側にあるものとみなす


後退距離
→建築物から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のもの


・第一種及び第二種中高層住居専用地域で日影規制を受ける場合は北側斜線の制限を受けない

・北側高さ制限においては、建築物の後退距離は考慮しない


・「高さの最高限度」を求める場合は、次の1〜5の5つの制限を検討する。そのうち最も厳しい制限(最小の数値)が、「高さの最高限度」となる

1・絶対高さ

2・道路高さ制限

3・隣地高さ制限

4・北側高さ制限

5・日影による中高層の建築物の高さの制限



特例容積率適用区域制度とは、都市計画区域内の一部の許容容積率を放棄し、放棄した分の容積率を区域内の別の場所に加算することができる制度である。一体地特例や空中権取引とも呼ばれる、都市計画法と建築基準法の改正により実現した。

これ以前にも、隣接する建物間では容積率の融通をすることができ、地方都市への超高層ビル建設などでは、周囲に建設する建物の高さを低く抑える代わりに超高層ビルを建設するなどで利用されてきたが、特例容積率適用区域制度では、隣接していない建物にも適用できるのが特徴である。ただし適用により地区内の容積率にアンバランスが生じるため、それによる問題が生じないように地区全体の道路率や公共交通機関の整備率が極めて高い地区に限定される。

この制度の利用の最初の例は、三菱地所やJR東日本、東京三菱銀行を主体に行われた東京駅周辺再開発で、東京駅上空の余っている容積率を売却して得た資金をもとに、戦災で被害をうけた赤レンガ駅舎を建設当初の姿に復元する計画である。2005年に、東京駅丸の内駅舎から容積率の移転を受けた東京ビルディングが完成した。なお日本では空中権が法律上規定されていないが、実際には容積減となる敷地に、容積増となる敷地の所有者が地役権を設定することにより、その対価として相当金額を支払うかたちをとっている。


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